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　　1.供需关系直接✅影响，居民预期为重要制约因素。我们认为本轮房地产周期房价下跌㊣主要受供需关系和购房预期影响：成交端，2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品㊣房待售面积依㊣旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库㊣存较大，供过于求的情况㊣下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价㊣持续下跌。截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，预期✅下✅行导致购房意愿不足的循环还在演绎。

　　2.房价止跌回稳的几种㊣路✅径。（1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能㊣级城市。（2）供应：从严控增量角度㊣而言，322城1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90限制放开、各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需求：我们估算居民住房资产负债率12.65%，处于✅较低区间，同时我国25年以上房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持续提升，成都、武汉、长沙✅等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。

　　3.重启去库存，新周期的开始。我们认为2025年或将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素贡献：（1）新开工与销售之间㊣的剪刀差：我们预测未来三年销售面积与新开工㊣面积的累计剪刀差为8.28亿平，高于当前待售商品房库存；（2）收储商品房用作保障房，预计能✅帮助去化1.30亿平米库存。（3）城中村改造：预计100万套城中村改造能够预计能帮助去化0.75亿平米库存。我们预测2025-2026年销售面积分别为9.68、10.07亿平，对应✅增速2%、3%，销售均价增㊣速0%、1.0%，对应商品房销售金额增速2.0%、4.0%；2025-2026年㊣新开工面积分别为7.06、6.60亿平，对应增速-9%、-7%；竣工面积分㊣别为8.72、8.19亿平，对应增速-㊣6.3%、-6.1%。

　　4.投资建议：2024年9月㊣以来，中央政策持续㊣加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市✅场。本次一线城市㊣房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。2025年或将成为新一轮去库存的起点，预计政策将带动销量反弹，并逐步改善房价预✅期，从而逐步实现行业基本面止跌回稳。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用✅房✅企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海✅外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于㊣地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交✅易规模㊣㊣和渗透率㊣持续提㊣升：贝壳、我爱我家。

　　证券之星估值分析提示我爱我家盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证✅券之星估值分析提示越秀地产盈利能力良好，未来营收成长性良好。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证券之星估值分析提示招商蛇口盈利能力一般，未来营收成长性一般中国房地产金融杂志。综合基本面各维度看，股价偏低。更多

　　证券之星估值分析提示滨江集团㊣盈利能力一般，未来营收成长性良好。综合基本面各维度看，股价偏低。更多

　　证券之星估值分析提示中国海外发展盈利能力良好，未来营收成长性一般。综合㊣基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证㊣券之星估值分析提示龙湖集团盈利能力良好，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

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　　证券之星估值分析提示绿城中国盈利能力良好，未来营收成长性优秀。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

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